Договор найма жилого помещения, в том числе квартиры, — это двусторонний договор, в котором в качестве наймодателя выступает дееспособный и совершеннолетний собственник жилого помещения. То есть, по сути, мы имеем 3 признака собственника – дееспособность, правоспособность и наличие права собственности.
Соответственно, для того, чтобы договор найма был законным, он должен отображать все юридические качества наймодателя. О том, какими документами подтверждается правоспособность наймодателя, мы поговорим ниже.
Документы для заключения договора
Право собственника сдавать квартиру внаем может быть ограничено по ряду причин, к которым относятся:
- наличие права собственности на квартиру у третьих лиц;
- факт нахождения жилого помещения в общей долевой собственности;
- недееспособность собственника;
- отсутствие права собственности на сдаваемое жилье.
То есть документы, которые должен предъявить наймодатель при заключении договора найма, должны свидетельствовать об отсутствии вышеперечисленных ограничений.
Документы на квартиру
Так, для подтверждения права собственности к договору должны прилагаться:
- либо выписка из ЕГРН/ЕГРП (если право собственности на квартиру возникло после 15.07.2016 года);
- либо свидетельство Росреестра о праве собственности на квартиру (если право собственности на квартиру было зарегистрировано в период между 31.01.1998 по 15.07.2016 гг.);
- либо документ (договор купли-продажи, дарения, мены и т.п.) со штампом БТИ (если право собственности возникло до 31.01.1998);
- либо нотариальное свидетельство о праве на наследство, так как принятое наследство считается принадлежащим наследнику с момента его открытия независимо от времени его государственной регистрации (ст. 1152 ГК РФ).
Согласие сособственников
Если сдаваемая квартира является общим совместным имуществом супругов или находится в долевой собственности, то дополнительно к документам о праве собственности наймодатель должен также предоставить:
- нотариально заверенное согласие супруги (супруга) на сдачу квартиры внаем;
- нотариально заверенное согласие сособственников на сдачу внаем доли в квартире.
Для того чтобы выяснить, имеются ли у третьих лиц права на сдаваемую внаем квартиру, рекомендуем потенциальному нанимателю квартиры получить в Росреестре выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект недвижимости, удостоверяющую, кто на данный момент является собственником, на основании какого документа и нет ли каких-либо обременений на квартиру. Такая выписка предоставляется любому заинтересованному лицу за плату.
Личные документы
Со стороны наймодателя договор найма может подписать как сам собственник жилого помещения, предъявив свой паспорт, так и его представитель, действующий на основании доверенности, которую целесообразно заверить нотариально. Соответственно, в доверенности такое полномочие должно быть указано.
Перед подписанием договора найма квартиры нанимателю следует тщательно проверить представленные наймодателем документы, чтобы убедиться, что именно наймодатель является собственником квартиры.
Что предусмотреть в договоре найма квартиры? Узнать →