Кто вправе заключать договор безвозмездного пользования жилым помещением и как это сделать

Отдельные категории граждан имеют право на безвозмездное пользование жилым помещением. Рассмотрим подробнее, кому, на каких основаниях и в каком порядке предоставляется такое право.

Стороны договора безвозмездного пользования жилым помещением

Жилые помещения могут быть предоставлены в безвозмездное пользование как по основаниям и в порядке, установленным нормативными актами, отдельным категориям граждан, так и в общедоговорном порядке при достижении договоренности между заинтересованными сторонами — ссудодателем и ссудополучателем (ст. 689 ГК РФ; ч. 2 ст. 30 ЖК РФ).

В порядке, установленном нормативными актами, жилые помещения предоставляются из специализированного жилищного фонда в целях социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. ст. 99, 109 ЖК РФ).

Так, например, в г. Москве право на получение жилых помещений в безвозмездное пользование имеют:

• пожилые граждане и инвалиды, признанные нуждающимися в жилых помещениях или улучшении жилищных условий, ранее безвозмездно передавшие городу жилое помещение в связи с их помещением в организации стационарного социального обслуживания, в случае отказа от получения социальных услуг в стационарной форме, если им не может быть возвращено ранее занимаемое ими жилое помещение;
• многодетные семьи.

В других субъектах РФ могут быть предусмотрены иные категории граждан, которые имеют право на безвозмездное пользование жилым помещением, например:

• граждане из числа детей-сирот;
• граждане, имеющие на воспитании ребенка-инвалида;
• инвалиды I или II группы;
• пожилые граждане, прожившие на территории субъекта РФ не менее определенного периода времени, и др.

В общедоговорном порядке собственник жилого помещения (ссудодатель) передает жилое помещение в пользование своим родственникам, друзьям или любым другим лицам на свой выбор (ссудополучателям) по договору безвозмездного пользования (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ).

В качестве ссудодателя могут выступать как физические, так и юридические лица. При этом коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органа управления или контроля, однако вправе передать жилое помещение в безвозмездное пользование своему рядовому работнику, сотруднику организации-контрагента и т.д. (п. 2 ст. 690 ГК РФ).

Отличия договора от договора коммерческого найма жилья

Чтобы получить в пользование жилое помещение на выгодных для себя условиях, гражданам, не относящимся к нуждающимся в социальной защите, необходимо знать отличия договора безвозмездного пользования от договора найма.

Главное отличие и преимущество договора безвозмездного пользования заключается в его безвозмездности, однако между этими договорами существуют и другие отличия, а именно:

1. по срокам договора. Так, договор найма может быть заключен на срок до пяти лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ), а договор безвозмездного пользования – на любой срок (п. 2 ст. 689, п. 1 ст. 610 ГК РФ). Для многодетных семей срок договора составляет пять лет с правом перезаключения на период до достижения младшим ребенком в семье возраста 16 лет (если он обучается в общеобразовательном учреждении — 18 лет) (п. 11.4 Постановления N 248-ПП);
2. по преимущественному праву. Так, по окончании срока найма наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ). По окончании срока договора безвозмездного пользования временный жилец не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок;
3. по порядку расторжения договора. Если договор безвозмездного пользования жильем бессрочный, то каждая из сторон вправе в любой момент отказаться от договора, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения. Если договор безвозмездного пользования заключен на определенный срок, то ссудополучатель в таком же порядке вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено этим договором (ст. 699 ГК РФ);
4. по распределению обязанностей по ремонту жилого помещения. По договору безвозмездного пользования жилым помещением текущий и капитальный ремонт проводит ссудополучатель, если иное не предусмотрено договором (ст. 695 ГК РФ).

Заключение договора

В договоре безвозмездного пользования жилым помещением должны содержаться следующие сведения:

1. дата и место заключения договора;
2. наименования (ФИО для физических лиц) участников договора – ссудодателя и ссудополучателя;
3. паспортные данные и адрес физических лиц и реквизиты юридических лиц;
4. реквизиты документа, удостоверяющего право собственности ссудодателя на жилое помещение (номер записи о регистрации права в ЕГРН, дата ее внесения, серия и номер свидетельства о праве и дата его выдачи), или реквизиты договора, если свидетельство о праве не выдавалось;
5. описание передаваемого жилого помещения (адрес, площадь, количество жилых комнат и иные существенные характеристики);
6. описание технического и санитарного состояния помещения;
7. права и обязанности сторон;
8. обязанности сторон по содержанию жилого помещения: кто несет расходы по внесению платы за квартиру (в том числе за коммунальные услуги), кто проводит текущий и капитальный ремонт жилого помещения;
9. сведения о наличии прав третьих лиц на жилое помещение (например, если квартира находится в залоге);
10. срок действия договора. Если срок в договоре не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок.

В срочном договоре безвозмездного пользования может быть предусмотрено, что ссудополучатель не вправе отказаться от договора в одностороннем порядке, за исключением случаев, когда такой отказ допускается (п. 2 ст. 699 ГК РФ).

Если ссудодателем по договору безвозмездного пользования жилого помещения является организация, то договор должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ч. 1 ст. 161 ГК РФ).

Если ссудодателем по договору безвозмездного пользования жилого помещения является физическое лицо, то договор может быть заключен в устной форме. Однако во избежание возникновения конфликтных ситуаций рекомендуем и в этом случае заключать договор в письменной форме.

По достижении согласия по всем существенным условиям ссудодатель и ссудополучатель или их уполномоченные представители должны подписать договор. После этого договор считается заключенным и вступает в силу (ст. ст. 425, 432 ГК РФ).