- Нарушение правил общежития
- Выселение по административным нуждам
- Выселение по причине самоуправства
- Переход права собственности на жилое помещение
- Обращение взыскания на жилое помещение
- Невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги более шести месяцев
- Выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства
- Прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения
- Лишение родительских прав
- Расторжение или прекращение договоров найма специализированных жилых помещений
Основания и порядок выселения из жилых помещений дифференцируются в зависимости от вида жилищного фонда и прав на жилое помещение (частная собственность, социальное жилье, специализированное жилье). О том, в каких случаях могут выселить из жилого помещения, мы поговорим ниже.
Нарушение правил общежития
Под правилами общежития понимается не проживание в жилом доме со статусом общежития, а правила мирного и добрососедского сосуществования с соседями. То есть под правилами общежития подразумевается соблюдение прав и интересов других жильцов.
Если будет установлено, что жилец (наниматель) систематически нарушает права соседей либо использует жилое помещение не по назначению, либо бесхозяйственно обращается с жильем, что приводит к его разрушению, к нему может быть предъявлен иск о выселении. Исковое заявление о выселении вправе подать:
- наймодатель;
- иные заинтересованные лица, например, соседи;
- органы государственной жилищной инспекции.
Исковому заявлению должно предшествовать предупреждение о прекращении противоправных действий и устранении последствий противоправных действий.
В случае отказа нанимателя выполнить эти требования подается иск, и выселение осуществляется по решению суда без предоставления другого жилого помещения (ч. 1 ст. 91 ЖК РФ; п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).
Если правила общежития нарушает собственник жилого помещения и не реагирует на предупреждения органа местного самоуправления, то по иску органа местного самоуправления суд может принять решение о продаже жилого помещения собственника с публичных торгов. Сумма, полученная от продажи, выплачивается собственнику за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ; п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14).
Под использованием жилого помещения не по назначению понимается его использование не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое.
При этом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или ИП-деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях, но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).
Под систематическим нарушением прав и законных интересов соседей понимаются неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, Правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.) (п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14).
Выселение по административным нуждам
Выселение может иметь место в связи с некими управленческими решениями местных органов самоуправления. Так, выселение собственников и нанимателей может иметь место при следующих административных решениях:
- о признании дома аварийным;
- о признании дома подлежащим сносу;
- об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Так, в соответствии со ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено указанное помещение или многоквартирный дом, в котором находится данное помещение, для государственных или муниципальных нужд.
В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции орган, вынесший такое решение, может потребовать от собственников помещений в этом доме снести или реконструировать дом. Если в установленный срок собственники не выполнят предъявленное требование, земельный участок, на котором расположен дом, и, соответственно, каждое помещение в этом доме подлежат изъятию для муниципальных нужд (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ).
В вышеуказанных случаях собственнику направляется уведомление о принятом решении, а также проект соглашения об изъятии недвижимости, который определяет размер возмещения за изымаемое помещение, сроки и другие условия изъятия.
Если собственник откажется от заключения соглашения об изъятии недвижимости, возможно принудительное изъятие жилого помещения по решению суда, но только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 4, 6, 7, 9 ст. 32 ЖК РФ).
По соглашению с собственником жилого помещения взамен изымаемого жилого помещения ему могут предоставить другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ; п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14).
Лицам, занимающим жилые помещения по договорам социального найма, в вышеуказанных случаях предоставляются другие жилые помещения, которые должны быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначными по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта (ст. ст. 86, 87.2, 89 ЖК РФ).
Выселение по причине самоуправства
Самовольная перепланировка жилого помещения, существенно нарушающая конструктивные характеристики здания, либо самовольная пристройка, существенно нарушающая права и интересы соседей, может стать основанием для выселения.
При выявлении фактов самоуправства, выражающегося в самовольной перестройке, перепланировке или пристройке, орган, осуществляющий согласование переустройства и перепланировки, обязан вынести предупреждение о приведении жилого помещения в первоначальное состояние.
Если собственник или наниматель отказывается привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, который устанавливается органом, осуществляющим согласование переустройства и перепланировки, то суд по иску вышеуказанного органа может принять решение (ст. 29 ЖК РФ):
- о продаже помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (для собственника жилья);
- о расторжении договора социального найма и выселении из жилого помещения (для нанимателей).
Переход права собственности на жилое помещение
Переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования указанным помещением членами семьи прежнего собственника, которые обязаны освободить его (п. 2 ст. 292 ГК РФ).
Если члены семьи прежнего собственника отказываются освободить жилое помещение в установленный новым собственником срок, они подлежат выселению по решению суда (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).
Обращение взыскания на жилое помещение
Взыскание может быть обращено, в частности, на жилое помещение, находящееся в залоге (например, при покупке жилья с использованием кредитных средств), в случае неисполнения заемщиком обязательств, обеспеченных залогом (п. 1 ст. 334, п. 1 ст. 348 ГК РФ).
Взыскание на единственное жилое помещение, принадлежащее гражданину, может быть обращено только в судебном порядке, если после возникновения оснований для обращения взыскания не будет заключено соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке (п. 3 ст. 349 ГК РФ).
Обращение залогодержателем взыскания на заложенное жилое помещение и его реализация являются основанием для прекращения права пользования этим жилым помещением всех проживающих в нем лиц (п. 1 ст. 78 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).
Невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги более шести месяцев
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев подряд без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
Иск о выселении не будет удовлетворен, если суд придет к выводу, что причины невнесения платы являются уважительными, например длительные задержки выплаты зарплаты, болезнь, наличие в семье несовершеннолетних детей и инвалидов и т.д. (ст. 90 ЖК РФ; п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14).
Выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства
В этом случае договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено законом.
Если отсутствие в жилом помещении нанимателя и членов его семьи не носит временный характер, заинтересованные лица вправе в судебном порядке потребовать признания их утратившими право на жилое помещение (п. 3 ст. 83 ЖК РФ; п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14).
Прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения
Бывшие члены семьи собственника (за исключением его несовершеннолетних детей) утрачивают право пользования жилым помещением. Если они отказываются добровольно освободить помещение, собственник вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ; п. п. 13, 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14).
Лишение родительских прав
Граждане, лишенные родительских прав, могут быть выселены из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным (ч. 2 ст. 91 ЖК РФ).
Расторжение или прекращение договоров найма специализированных жилых помещений
В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, занимаемые по данным договорам. При отказе сделать это они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случая передачи жилого помещения другому лицу, которое является стороной трудового договора с нанимателем жилого помещения, а также определенных групп граждан, которые не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях (ч. 2 ст. 102, ст. 103 ЖК РФ).